Skyline DevelopmentПроектыУслугиПродажа
и аренда
ИнвесторамПресс-центрКонтакты

Публикации

Обманчивая стабилизация: о ставках и условиях аренды в офисах класса Б

|11.02.2009

Похоже, что на ближайшие несколько лет привычным станет размежевание времени на «до кризиса» и «во время». Не является исключением и рынок аренды офисных помещений. И хотя в действительности теперешняя ситуация лопнувшего пузыря перегретого рынка вызревала не один год, но переломными стали именно осенние месяцы 2008. Уже общепризнано, что рынок продавца сменился рынком покупателя. В теории подобный рынок должен характеризоваться снижением ставок, улучшением условий аренды и усилением позиций арендаторов на переговорах с арендодателями. Какие именно условия и ставки аренды предлагаются сейчас в киевских бизнес-центрах класса В изучала компания «Скайлайн девелопмент». Мониторинг осуществлялся в два этапа – до Нового года и после, во второй половине декабря и января соответственно. Когда начало кризиса похоронило надежды на дальнейшее повышение арендных ставок, считалось, что, по крайней мере, падать цены не будут, ведь значительного увеличения предложения не ожидается, а отложенный спрос значителен. Но стремительный рост курса доллара сделал старые ставки «неподъемными» для многих арендаторов, а экономический кризис сократил потребность в новых (а частично и в используемых) офисных площадях. В бизнес-центрах начали появляться свободные помещения, причем изменение ситуации делало невозможным сдачу вакантных площадей на старых условиях. Эта ситуация отразилась на тактике арендодателей в конце 2008 года. Во-первых, по данным компании «Скайлайн девелопмент», фактические ставки снизились до уровня 30-35 у.е. с НДС. Во-вторых, большинство исследуемых офисных центров придерживались «двойного» ценообразования – сначала называлась довольно высокая «официальная» ставка, но при этом сразу же объявлялось о возможности торга, а нередко и прямо указывались размеры скидок или фактические цены. Благодаря этому неуклюжему приему бизнес-центр имел сразу две цены – и реальную, рассчитанную на новых клиентов, и официальную, рассчитанную, вероятно, на клиентов старых. В-третьих, быстрый рост курса доллара привел к тому, что более половины арендодателей соглашались фиксировать цены в гривне – некоторые прямо номинировали ставки в гривне, другие соглашались зафиксировать курс доллара. В январе, как удалось выяснить компании «Скайлайн девелопмент», вместе с валютным курсом ситуация стабилизировалась. Большинство арендодателей вернулось к ставкам в у.е. по курсу НБУ. Фраза «возможен торг» перестала быть обязательным дополнением к цене, но при этом фактические скидки никуда не делись – просто теперь о них говорят после прямого вопроса, а не объявляют наперед. Фактические цены в бизнес-центрах класса В на конец января в Киеве колебались в пределах 20-48 у.е. с НДС и в среднем составляли около 30 у.е. При этом в расположенных в самом центре города офисах ставки были в среднем около 40 у.е, а в нецентральных – 25-30. Цены в ? бизнес-центров по сравнению с декабрем не изменились, а примерно в четверти БЦ немного снизились, отмечает консалтинговый отдел «Скайлайн девелопмент». Причем снизили цены те, у кого они и так были не выше, а то и ниже среднего уровня. Объяснить подобное можно только большой вакантностью. Наоборот, самые высокие ставки нередко сопровождаются заявлениями, что свободных площадей нет, то есть это цена предложения, а не реальных новых сделок. Сейчас после падение конца 2008 года установилось равновесие. Цены более-менее стабильны уже месяц, а оплата опять рассчитывается в у.е. по курсу НБУ. Но опыт декабря 2008 года показывает, что равновесие это неустойчивое, оживление рынка вызвано не ростом спроса, а переездами из более дорогих площадей в более дешевые. Резкие и значительные колебания курса валют опять приведут к массовой фиксации ставок в гривне. Да и сами цены разве что замерли - менеджеры перестали сами говорить о торге, но если их расспрашивать, то укажут и на сколько и на каких условиях можно сбить цену. Отдел консалтинга компании «Скайлайн девелопмент»


Закон Украины о внесении изменений к Закону "О нотариате"

|15.01.2009

З А К О Н У К Р А Ї Н И Про внесення змін до Закону України "Про нотаріат", 1.10.2008 http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=614-17


Закон "О нотариате"

|15.01.2009

З А К О Н У К Р А Ї Н И Про нотаріат, 2.09.1993 (Відомості Верховної Ради (ВВР), 1993, N 39, ст.383) http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=3425-12


Земельный кодекс Украины

|15.01.2009

ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ, 25.10.2001 (Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, N 3-4, ст.27) http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=2768-14


Перспективы рынка логистической недвижимости

|28.11.2008

Кризис на украинском рынке недвижимости это, цитируя Маркса, реальность, данная нам в ощущениях. Вряд ли кто-то будет отрицать очевидное, но чрезмерно обобщать ситуацию тоже не следует. Если на жилищной недвижимость кризис уже отразился в полной мере, то коммерческая еще держится, по крайней мере, в столице. Впрочем, то, чего нет сегодня, вполне может случиться завтра. Еще совсем недавно заявления о том, что мировой финансовый кризис лишь частично зацепит Украину, можно было услышать не только от политиков, но и от многих экспертов. Сейчас мы все ощущаем результаты того, что должно было нас миновать. В таких ситуациях интерес представляет не только текущее состояние, но и перспективы коммерческой недвижимости. За последние два года рынок уже привык к декларациям масштабных планов строительства логистических комплексов. В отличие от недавнего прошлого, сейчас речь идет уже не о презентациях. Под Киевом не просто есть площадки под строительство – сейчас действительно строится свыше двух десятков новых логистических комплексов. Причем большинство этих объектов построено более чем на половину или вообще находятся на последних стадиях. В отличие от жилья, где внутренние работы стоят не мение сооружения коробки, в складской недвижимости, когда есть кровля и стены, проще достроить, чем бросить. Так что кризис кризисом, но то, что уже в работе в большинстве своём буде достроено. Ближайший год проекты будут вводиться в эксплуатацию один за другим. Хронические затягивания сроков строительства привели к тому, что киевский рынок логистической недвижимости получит «всё и сразу» в самый разгар экономического кризиса. Предложение не просто увеличится – общая площадь современных складов увеличится в 2-3 раза. По данным компании «Скайлайн девелопмент», например, на левом берегу под Киевом сейчас существует 176 тысяч квадратных метров логистических площадей, а строится 396 тысяч. Причем среди уже существующих складов 2/3 составляют построенные для собственных нужд заказчиков, а остальные в большинстве сданы в длительную аренду иностранным компаниям. А вот склады конца 2008 – 2009 годов будут в основном предлагаться на открытом рынке – например на левом берегу из 396 тысяч метров для себя строится только 123 тысячи, а 273 тысячи – планируется сдавать в аренду. Следует отметить, что после ввода в эксплуатацию текущих проектов, нового предложения можно будет не ждать несколько лет. Несмотря на заявленные ранее поистине наполеоновские планы, всё, что не строится прямо сейчас, так и останется на бумаге как минимум до 2010-2011 годов. Во время кризиса не удастся найти деньги под новые большие проекты, особенно когда на рынок каждый месяц будет выходить один-два новых комплекса. Это, кстати, означает, что абсолютное насыщение рынка и выход на европейские показатели обеспеченности складскими площадями, прогнозировавшийся к 2010-2012 годам, можно смело отодвигать на 2-3 года. Несколько последних лет экономика страны быстро росла, а предложение новых складов значительно отставало. Именно следуя подобной логике, все эксперты в один голос утверждают, что спрос на логистическую недвижимость есть и, причем, спрос неудовлетворенный. Проблема в том, что размеры этого спроса не знает никто. А это главная неизвестная на рынке, без которой планирование превращается в азартную игру. Поскольку экономический кризис не оставляет надежд на рост спроса, то на эту неизвестную приходится рассчитывать девелоперам. Конечно, можно попытаться переманивать клиентов из производственно-складских помещений, но чтобы привлечь таких клиентов, особенно в условиях кризиса, придется конкурировать не столько качеством, сколько ценой. А резкое снижение высоких текущих арендных ставок – это, как говорят, «не вариант», и добровольно девелоперы на него не пойдут. Говоря о современном уровне арендных ставок, следует отметить, что сам по себе он сейчас не оказывает на рынок заметного влияния. Несмотря на то, что аренда складов в Украине обходится значительно дороже, чем в большинстве европейских стран, но, согласно проведенного компанией «Скайлайн девелопмент» опроса, для абсолютного большинства клиентов подобный уровень цен не является чрезмерным. Конечно, арендаторы были бы рады их снижению, но в целом текущие арендные ставки являются приемлемыми и позволяют нормально работать. Ясно, что рано или поздно цены пойдут вниз, но специально обвала цен никто не ждет. В целом на рынке сейчас складывается следующая ситуация – есть спрос, в основном отложенный, который в ближайшие год-два расти не будет, есть предложение, которое вскоре увеличится в несколько раз, и есть высокие ставки аренды, которые пока еще довольно стабильны. Соответственно ситуация на рынке в ближайшие годы будет полностью зависеть от того, как рынок переварит сотни тысяч метров площадей в новых логистических комплексах. Если запаса спроса в 2009 году хватит, чтобы заполнить большинство новых площадей, то ситуация стабилизируется. Цены очевидно понизятся с теперешних 10-12 у.е. до 8-10 у.е. за метр квадратный в месяц и на таком уровне останутся, пока оживление экономики не приведет к росту спроса и, весьма вероятно, цен. Если же никем не измеренный отложенный спрос в условиях кризиса окажется значительно меньше, чем его «рисуют», тогда рынок ждет жесткая борьба за клиентов и обвал цен до уровня 4-5 у.е. за метр квадратный в месяц. Предусмотреть, какой именно вариант развития сложится на рынке, дело неблагодарное, да и по большому счету излишнее – кто уже строится, не имеет иного выбора, кроме как довести строительство до конца, кто еще не строится, не имеет возможностей, чтобы начать, а всем остальным разумнее всего подождать развития событий. Впрочем, не следует забывать, что есть жизнь и после кризиса. Независимо от того, обвалится рынок в следующем году или нет, но рано или поздно в стране вновь начнется экономический рост, а с ним и увеличение спроса на склады. Причем, как и в недавнем прошлом, этот рост спроса не будет обеспечен новым предложением. Так что можно прогнозировать послекризисный рост арендных ставок – тем больший, чем ниже они упадут в 2009 году. Отдел консалтинга компании «Скайлайн девелопмент»